法律コラム

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遺産の評価の方法

はじめに

遺産の評価とは、遺産に属する各財産の客観的な価値、すなわち「時価」を確認することです。遺産分割は、遺産を各相続人の相続分に応じて分配する手続きですから、その前提として各遺産を評価する必要があります。

そこで今回は、遺産の評価の方法について説明したいと思います。

01 土地

土地の評価額については、以下の金額などが参考にされます。

(1)地価公示価格

国土交通省の土地鑑定委員会が、特定の標準地について毎年1月1日を基準日として公示する価格です。一般の土地取引の指標や相続税評価額及び固定資産税評価額の基準になる価格であり、市場で取引が成立すると認められる価格を示しますが、対象となる基準地が少ないため、相続対象となる土地そのものを評価する場合には調整が必要となります。

(2)固定資産税評価額

土地家屋課税台帳等に登録された基準年度の価格又は比準価格です。地価公示価格の70%をめどに設定され、固定資産税、都市計画税、不動産取得税等の基準とされます。固定資産税評価額は、各土地の地形や立地などを考慮して不動産ごとに決められていますので、相続対象不動産そのものを評価する参考になりますが、3年に一度しか評価替えを行わないので、実際の取引価格との乖離が問題となります。

(3)相続税評価額 (路線価)

財産評価基本通達により、対象土地の地目ごとに路線価(主に市街地)あるいは倍率方式(主に市街地以外)の方法によって国税庁から公表される価格です。地価公示価格の80%をめどに設定され、相続税・贈与税などを賦課するための財産評価の基準とされます。路線価図は毎年評価替えがなされ、地価変動をより詳細に反映しているため、当事者間の納得を得やすい基準として調停や審判で良く参考にされます。

(4)不動産鑑定評価額

相続対象となる土地と同種・同規模の物件の市場での取引価格との比較によって価格を算定する取引事例比較法、対象不動産の造成費用や経過年数による減価等を考慮し現在価格を出す原価法等、様々な評価方法を併用して表示価格を算定します。

市場価値を反映した時価評価が期待できますが、取引事例が少ない地域の物件には適しません。また、鑑定費用の負担が生じますので、その点には注意が必要です。

(5)借地権

借地権は、更地価格に借地権割合を乗じて評価します。借地権割合は、財産評価基本通達により国税庁から公表される路線価図において地目ごとに表示されます。

たとえば、更地評価額1000万円・借地権割合60%の土地の借地権評価は1000万円×0.6(60%)=600万円となります。

逆に借地権が設定されている土地の価格(底地権)は更地評価額から借地権割合を控除して評価します。上記の場合1000万円×(1-0.6)=400万円となります。

借地権割合については、地域や場所によって異なります。

(6)貸家建付地

貸家建付地とは、貸家やアパートの敷地となっている土地のことです。貸家建付地の評価は更地価格から、借家人の権利を差し引いて評価されるため、財産評価基本通達においては以下の式で評価します。

更地価格-〔(更地価格×借地権割合)×借家権割合)×賃貸割合〕

【参照】
国税庁ホームページ:「貸家建付地の評価

借地権割合や借家権割合は、地域や場所により異なりますので、路線価図や評価倍率表により確認してください。

02 建物

(1)建物

相続の対象となる建物は殆どが中古建物と考えられますが、中古建物は土地と共に取引されることが一般的であり、市場の取引価格から建物価格を導き出すことは困難な場合が多いと言えます。そのため、建物の評価については、原価法によって評価する場合の他、建物の固定資産税評価額が参考にされます。

(2)借家権

借家権は、財産評価基本通達で定められた貸家の評価方法が参考になります。借家権は、建物の評価額×借家権割合(3割、地域によっては4割)で評価します。たとえば、建物評価額200万円の借家権は200万円×0.3(3割)=60万円となります。

逆に貸家の価格は建物の評価額から借家権割合を控除して評価します。上記の場合200万円×(1-0.3)=140万円となります。

03 現金・預貯金

遺産分割の対象たる財産は、相続発生時に存在し、かつ、遺産分割時に存在する相続財産です。これは、遺産分割時に存在しない財産は分割しようがない、との考えに基づきます。

現金や預貯金は、相当に古い紙幣で額面以上の評価額がつくような特別な場合でない限り、額面通りであり、その評価額が争いとなることはありません。そのため、現金の額及び預貯金残高を対象に、遺産分割が行われることになります。

04 株式

(1)取引相場のある株式

株式市場で取引されている株式については、原則として遺産分割時の直近の最終価格(終値)によって評価されます。また、値動きが激しい場合などには、直近月の最終価格の月平均価格を参考にすることなどもあります。

(2)取引相場のない株式

財産評価基本通達において定められた方法、会社法上の株式買取請求(会社法116条、117条)における株価算定方法が参考になります。具体的には①純資産価額方式(会社の総資産や負債を原則として相続税の評価に洗い替えて、その評価した総資産の価額から負債や評価差額に対する法人税額等相当額を差し引いた残りの金額により評価する方法)、②類似業種比準方法(事業の種類が同一又は類似する複数の上場会社の株価の平均値に比準する方法)③配当還元方式(その株式を所有することによって受け取る1年間の配当金額を、一定の利率で還元して元本である株式の価額を評価する方法)等が挙げられます。

【参照】
国税庁ホームページ:「取引相場のない株式の評価

合意に至らない場合は、公認会計士等の鑑定が必要になりますが、鑑定費用を負担しなければならない点については注意が必要です。

05 書画・骨董品・貴金属等

書画・骨董品・貴金属等の高価な動産については、購入時の価格や、画商や古美術商の鑑定などを参考に評価します。

家財道具など交換価値の低い動産については、いわゆる形見分けとして、相続人間の協議により、遺産分割に先行して事実上分けてしまうことも少なくありません。

06 自動車

相続財産たる自動車については、複数の中古車ディーラー等の査定額の平均値をとって、評価額とすることが考えられます。

また、遺産分割調停となった場合は、オートガイド自動車価格月報(いわゆる「レッドブック」)も参考にされます。

まとめ

以上が、遺産の評価の方法になります。

遺産の「時価」を評価する時点は、基本的には相続人が遺産を取得することが最終的に確定した時、すなわち遺産分割時を基準とします。

相続人間で合意ができればどのような遺産分割方法でもよいことと同様、遺産の評価額、評価方法、評価の基準等に関して相続人間で合意ができれば、その額が評価額となりますが、相続人間で合意できない場合には、調停委員(調停時)や参与員(審判時)の意見聴取を参考にしたり、鑑定をすることによって裁判所が評価額を決定することになります。

なお、税務(相続税申告)と法務(遺産分割)では遺産の評価時点や評価方法についての考え方が異なりますが、税務の評価方法を法務でも参考にすることがありますので、税務の評価方法についても、併せて確認されてみてはいかがでしょうか。

【参照】
国税庁ホームページ:「相続財産や贈与財産の評価

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