法律コラム

事例｜相続発生から1年以上が経過しているケース

父が亡くなりました。相続人は、母と私（長男）、姉（長女）の3名です。遺産は、父と母が住んでいた実家の土地建物と預金です。

私も姉も実家を出て独立して生計を立てていますので、遺産はすべて母に取得してもらいたいと思い、まずは税理士に相談してみたのですが、税理士からは、基礎控除の範囲内なので相続税申告を行う必要がないと言われました。

そこで、預金については早速解約し、全額を母に渡しました。実家不動産については名義変更をしていなかったのですが、父が亡くなってから1年が経過した先月、実家に父宛の固定資産税の納付書が届いた、と母から連絡がありました。

固定資産税については母が納付を行う予定ですが、そもそも、不動産は名義変更をしていなければいけなかったのでしょうか？また、名義変更の申請期限などはあるのでしょうか？

※架空の事例です。

はじめに

事例のように、相続登記をせずにそのままにしているというケースは実際に少なくありません。なぜなら、相続登記（不動産登記）には申請義務も申請期限もないからです。

もっとも、相続登記をせずそのままにしておくと、第三者に所有権を対抗できない場合がありますし、日本における所有者不明土地がこれ以上増えないようにするためにも、早めに相続登記を行うことをおススメします。

以下で詳しく見ていきましょう

不動産登記制度の目的

不動産登記制度は、土地や建物などの不動産について、どこにあり（所在）、どれくらいの広さがある（地積や床面積）といった不動産の表示に関する情報や、誰が所有しているのかといった不動産の権利関係に関する情報を公示するための制度です。

不動産登記に関する全部事項証明や登記情報は、誰でも取得することができます。

【不動産登記法第1条】
この法律は、不動産の表示及び不動産に関する権利を公示するための登記に関する制度について定めることにより、国民の権利の保全を図り、もって取引の安全と円滑に資することを目的とする。

不動産登記により現在の権利関係が公示されることで所有者が誰かが分かり、安心して不動産取引を行うことができますし、登記をしておくことで、第三者が所有権を主張しても、自分の所有権を対抗することができるようになります（民法177条）。

前者を登記の公示力といい、後者を登記の対抗力といいます。

申請義務も申請期限もない

もっとも、不動産登記法上、表題部（建物の構造や床面積など、不動産の表示に関する情報）については登記が義務付けられていますが、権利部（所有権や抵当権など、不動産の権利関係に関する情報）については登記が義務付けられていません。

そして、相続により不動産（所有権）を取得したことは、不動産の権利関係に関する事項であり権利部に登記される内容ですので、必ずしも登記することが義務付けられているわけではないのです。

そのため、遺産分割協議が成立し不動産を取得した場合でも、登記義務がなく、いつまでに名義変更（相続登記）をしなければいけないという申請期限もないため、結局、相続登記が行われずにそのまま、という事態が頻発するわけです。

また、相続登記の際には登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）も負担しなければいけないので、その負担も、相続登記が行われない1つの要因だと考えられます。

相続登記のススメ

相続登記に申請期限はないものの、遺産分割協議により法定相続分と異なる割合で不動産を相続したときは、相続登記をしておかないと、自分の法定相続分を超える持分の取得については第三者に対抗することができません。

また、相続登記が放置された場合、相続人にも順次相続が発生し、いざその不動産を処分したいと思っても、その時点では遺産分割の当事者とすべき相続人が多数になってしまい、遺産分割協議が事実上行えず、結局、その不動産を処分できなくなってしまう、という事態も起こり得ます（実際に当事務所で取り扱った案件でも、相続人が何十名にもなってしまっていたケースが複数あります。）。

そこで、相続が発生した後は、遺産分割協議を成立させたうえで、速やかに相続登記を行うことをおススメします。

なお、改正相続法では、相続による権利の承継について、遺産の分割によるものか「相続させる」旨の遺言か等にかかわらず、自身の法定相続分を超える部分については、登記を備えないと第三者に対抗することができないことが明文化されました（改正民法899条の2第1項）。

つまり、自分の権利を保全するためにも、やはり相続登記はしておいた方がいい、ということです。

【参照】
法務省ホームページ：「相続の効力等に関する見直しについて」

所有者不明土地問題が深刻化

なお、平成30年11月15日に「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」の一部が施行されました。一般的には「所有者不明土地法」と言われています。そして、令和1年6月1日に全面施行されています。

所有者不明土地法は、相続登記が放置されてしまったことで、相続人にも順次相続が発生し、ピラミッド構造で相続人が増えてしまった結果、実際に現在の相続人が誰かわからなくなってしまい、遺産分割協議ができず、事実上、利用も処分もできなくなってしまった土地を、一定の範囲で有効活用できるように制定された法律です。

所有者不明土地の面積割合は九州全土に達するともいわれていますので、この問題がいかに深刻かはお分かりいただけるのではないでしょうか。このままいくと、九州全土を超え、北海道にも達すると言われています（ちなみに、北海道の面積が、九州全土の面積の2倍以上あるということも驚きです。）。

所有者不明土地法では、例えば、一定の要件のもとに、都道府県知事の裁定手続きを経て、最長で10年（延長も可能です）、その土地に利用権を設定し、道路、学校、病院、公園等の「地域福利増進事業」を行えることが規定されました。

また、所有者不明土地については、収用委員会による審理手続きなど土地収用法の手続を省略して、都道府県知事の裁定手続きにより、手続期間を短縮して土地を収用できるようことも規定されました。

さらに、相続登記を促す制度も規定されるなどして、所有者不明土地がこれ以上拡大することを防止するための仕組みも用意されています。

所有者不明土地法が制定された背景事情からもお分かりのとおり、これ以上、日本の国土で有効活用できない土地や面積を増やさないためにも、相続発生後は速やかに相続登記を行うことをおススメします。そして、登記の前提として遺産分割がスムーズに進まない場合には、早めに弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。

まとめ

いかがでしたか。相続登記には申請義務も申請期限もありませんが、所有者不明土地の拡大を防止するためにも、また、相続法改正により法定相続分以上の持分の取得についてはすべて対抗問題となりましたので、やはり、相続登記は速やかに行っておいた方がよいといえます。

事例のケースでは、名義変更（相続登記）の義務はありませんが、遺産分割協議により母が不動産を取得したようですので、母が長男・長女の法定相続分まで取得したことを第三者にも対抗できるよう、やはり速やかに相続登記を行っておいた方がよいでしょう。

CST法律事務所では、相続登記を専門的に取り扱う司法書士法人チェスターと連携・協力関係にありますので、相続登記をご検討の方は、司法書士法人チェスターにお問い合わせされてみてはいかがでしょうか。