法律コラム

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不動産の分割方法 ~現実分割・換価分割・代償分割と共有分割

はじめに

遺産に不動産が含まれている、というケースは非常に多くあります。例えば、自宅を所有していた、ということはもちろんありますし、遺産を現金から不動産にしておくことで、相続税評価額を圧縮する効果もありますので、相続対策として不動産を所有している、というケースも少なくありません。

もっとも、不動産は現金などとは異なり、物理的に簡単に分けられるものではありません。また、その評価概念も複数あるため、遺産分割における評価額が一義的に定まるわけでもありません。

そのため、遺産に不動産が含まれる場合、遺産分割はモメる傾向が強いといえますので、事前に、どのような分割方法があるのか、どういった場合にどのような選択が有効か、ということを知っておくことが重要となります。

そこで今回は、不動産の分割方法である、現実分割、代償分割、換価分割、共有分割の内容について説明したいと思います。

01 現実分割

現実分割とは、不動産を現実に分けることです。例えば、複数の不動産が遺産としてある場合に、Aは甲土地を、Bは乙土地を、Cは丙土地をといった具合に、各相続人がそれぞれ不動産を取得する場合や、大きな1筆の土地の場合に、相続人の数だけ分筆して、分筆後の各不動産を各相続人が取得する場合などです。

遺産分割とは「遺産」を相続人間で「分割」するものですので、遺産の分割方法としては、現実分割が原則的な方法であり、相続人間にとっても分かり易いといえます。

もっとも、土地を分筆するためには時間と費用が掛かるばかりか、分筆後の面積では建物を建てられなくなってしまい、分筆により不動産としての資産価値を毀損してしまう場合があり、現実分割を選択すべきではないケースもあります。

また、建物の場合、特に戸建住宅のような建物については、さすがに上から半分に割ることもできず、そもそも物理的に分けることができません。

そのため、不動産が1つしかないような相続の遺産分割方法として、現実分割が選択されることはあまり多くありません。

02 代償分割

代償分割とは、特定の相続人が法定相続分以上の不動産を取得して、他の相続人に対しては、多く取得した分に応じた代償金を分配する方法です。

代償分割は、現実分割ができない場合や、現実分割により不動産の価値が著しく毀損されてしまう場合のほか、すでに特定の相続人がその不動産を自宅として占有使用しており、その相続人による使用状況を保護すべき必要がある場合など、「特別の事由があると認めるとき」(家事事件手続法195条)に、裁判所で認められる分割方法です。

代償分割では、他の相続人に対し代償金を支払う資力があることが要件とされるため、資力を証明できない場合、裁判所が代償分割を選択することはありません。

なお、当事者間が分割方法として代償分割によることを合意するのであれば、特に「特別の事由がある」必要はなく、また、特に当事者が求めなければ資力の証明も必要ありません。

代償分割は、不動産の現実分割が難しい場合の分割方法として有用であり、実務でも非常に多く採用される不動産の分割方法です。

もっとも、取得者には代償金の原資を確保する負担が生じることと、不動産を取得する側と取得しない側で、不動産の評価額に対するインセンティブが異なるため(例えば、取得側は不動産を低く評価したい考える一方で、非取得者側は不動産を高く評価したいと考える)、不動産の評価をめぐって非常に紛争になりやすい、という難点があります。

03 換価分割

換価分割とは、遺産である不動産を売却したうえで、売却益を相続人間で分配する方法です。

先ほど説明したとおり、代償分割では不動産の評価額をめぐって非常に紛争になりやすいのですが、換価分割は、高く売れれば相続人全員にとって利益となり、安くしか売れなければその不利益は相続人全員に帰するというように、相続人全員にとってフェアな分け方ですので、不動産の評価をめぐる紛争はほとんど生じません

もっとも、実際に特定の相続人が不動産を占有使用している場合、その相続人は出ていくことが前提となるため、そのようなケースではなかなか採用しづらい分割方法といえます。

その場合は、実際に占有使用している相続人が代償分割を希望することになると思いますが、代償金の原資を確保できるか、という点と、不動産の評価をめぐって紛争が生じてしまう、という点がボトルネックになることは、上記したとおりです。

04 共有分割

共有分割とは、遺産である不動産を相続人間で共有するとの内容で分割する方法です。分割方法がなかなか決まらない場合などに、いわば問題の先送りとして行われる分割方法といえます。

例えば、不動産を現実に分割できない場合で、特定の相続人が占有しているものの、代償金を払える原資がなく、しかし、換価して追い出してしまうのは酷だな、というような場合に、いったん共有分割にしておく、という選択は現実に行われます。

共有分割は、具体的相続分の割合で不動産を共有とするものなので、相続人間に不公平が生じることはありません。

もっとも、共有分割の結果、遺産共有(暫定的な共有関係)から物権共有(確定的な共有関係)に移行し、それ以降は、共有物分割により、共有関係の解消を図る必要があります。

このように、共有分割とは、遺産共有から物権共有に移行させるもので、共有関係の解消を図る場合には改めて共有物分割という法的紛争が必要となることから、単なる問題の先送りであり、相続人間に強い希望があり、共有としておくべき事情が認められるなどの事情がない限り、極力避けるべき分割方法といえます。

05 検討順序

それでは、不動産の分割方法は、どのような検討順序で決めていくのでしょうか。

まず、最初に検討すべきは①現実分割です。現実分割は、遺産を現物で分割するものであり、原則的な分割方法といえますので、最初に検討されるべき分割方法となります。

もっとも、不動産では、現実分割ができない、あるいはすべきではないケースが多くあります。

そこで、次に検討されるべきは、②代償分割です。代償分割もまた、現実分割と同様、不動産の性質や形状を変更せずに分割するものですので、優先して考えられるべき分割方法となります。

もっとも、代償金の原資確保や、評価額をめぐる紛争が生じやすい、という難点があります。

そこで、現実分割もダメ、代償分割も難しい、というケースで検討されるべきは、③換価分割です。換価分割は、不動産を売って分けるので、相続人間にとってはもっともフェアが分割方法といえます。

もっとも、特定の相続人が住んでいる場合など、実際には換価することが難しいケースもあります。

そこで、最終手段として選択されるのが、④共有分割です。共有分割は、具体的相続分で不動産を共有するもので、不動産の評価額は問題にならず、換価の手間もなく、遺産分割段階ではもっとも波風が立たない分割方法といえます。

もっとも、問題の先送りに過ぎず、いざ共有関係を解消しようという場合、改めて共有物分割の法的紛争に歩を進めないといけないことになります。

このように、不動産(に限らず遺産全般)の遺産分割は、①現実分割→②代償分割→③換価分割→④共有分割、の検討順序で分割方法が選択されることになります

それぞれにメリット・デメリットがありますので、それぞれの遺産相続において、各相続人の希望や不動産の利用状況を踏まえながら、最善の分割方法を選択していく必要があります。

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